BGH-Urteil: Kündigung eines Mietvertrags nach handfestem Streit ist unwirksam

Mieter trug Vermieterin aus dem Haus weil sie mehr inspizierte als vereinbart

Am 16. August 2012 suchte die Vermieterin einen Mieter, der seit Juli 2006 bei ihr ein Haus gemietet hatte, vereinbarungsgemäß auf. Dabei sollten zwischenzeitlich installierte Rauchmelder besichtigt werden. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Daraufhin forrderte sie der Mieter auf, das Haus zu verlassen. Dem kam die Vermieterin jedoch nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. In der Berufung hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und dem Räumungsantrag stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des beklagten Mieters hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von der Vermieterin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB*) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB*) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass lediglich Räume, in denen Rauchmelder angebracht wurden, in Augenschein genommen werden sollten. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Angesichts der Gesamtumstände, stellt das Verhalten des Mieters, das zur Kündigung führte, keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Berufungsgericht hatte hier noch angenomnmen, die Grenzen erlaubter Notwehr hätte der Mieter zumindestens geringfügig überschritten. Auch von einer Vertragsverletzung, die ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann nach Ansicht des BGH unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 4. Juni 2014

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