Nebenkosten, Betriebskosten, die zweite Miete

ARAG Verbrauchertipps zum Mietrecht

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Kein pauschales Bestreiten der Nebenkosten

Ein Mieter erhielt seine Betriebskostenabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 467 Euro. Der Verbrauch sei viel zu hoch angesetzt, meinte der Mieter und zahlte nicht. Der Vermieter zog daraufhin vor das AG München und bekam Recht. Die Betriebskostenrechnung war ordnungsgemäß. Außerdem ist ohne Einsicht in die Kostenbelege das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung unzulässig. Der Mieter hätte zunächst in die Belege Einsicht nehmen und dann im Einzelnen vortragen müssen, welche der ausgewiesenen Rechnungsbeträge er bestreite, erklären ARAG Experten (AG München, Az.: 472 C 26823/11).

Mieter können manchmal Nebenkosten zurückverlangen

Wenn ein Vermieter seine Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der dafür vorgesehenen Jahresfrist vorlegt, verliert er grundsätzlich seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten. Zahlt der Mieter dennoch in dem Glauben, er sei dazu verpflichtet, hat er nach Auskunft von ARAG Experten ohne Rechtsgrund gezahlt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann er daher den bezahlten Betrag zurückfordern. Nach Ablauf der Ausschlussfrist sei der Anspruch auf Nachzahlung erloschen, so dass eine dennoch erbrachte Zahlung auf eine nicht mehr bestehende Schuld erfolge (Az.: VIII ZR 94/05).

Betriebskosten

Den Grund für Streitereien zwischen Mietern und Vermietern bilden immer wieder die so genannten Betriebskosten. Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anpassen kann, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil festgelegt. In dem zu entscheidenden Streitfall hatte der Vermieter nach erfolgter Betriebskostenabrechnung neben einer monatlichen Erhöhung – resultierend aus dem Nachzahlungsanspruch geteilt durch zwölf Monate – zusätzlich einen Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 Prozent des sich aus der Abrechnung ergebenden monatlichen Mehrbetrages verlangt. Die Richter stellten in ihrer Entscheidung klar, dass der Vermieter nur nach erfolgter Abrechnung eine angemessene Anpassung verlangen kann. Zur Beurteilung der Angemessenheit ist die letzte Betriebskostenabrechnung heranzuziehen. Tatsächlich zu erwartende künftige Preisentwicklungen können bei der Anpassung ebenfalls berücksichtigt werden. Die Kostensteigerung ist jedoch konkret vom Vermieter darzulegen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag, begründet mit einer allgemeinen Steigerung der laufenden Kosten, ist laut ARAG Experten jedoch nicht zulässig und kann daher vom Mieter nicht zusätzlich verlangt werden (BGH, Az.: VIII ZR 294/10).

Keine Erhöhung bei falscher Abrechnung

Ein Vermieter ist nicht zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist. In den beiden Verfahren verlangte der Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Er hatte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht und diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis angepasst. Die Abrechnungen wiesen jedoch inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur kein Saldo zum Nachteil der beklagten Mieter verblieb. Der Vermieter kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters waren in allen Instanzen erfolglos. Der BGH stellt nach Auskunft von ARAG Experten klar, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH, Az.: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

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