Immobilienverkauf: Alle Verkäufer haften beim arglistigen Verschweigen eines Sachmangels
31 Okt
Bei Immobilienkaufverträgen sind in der Regel Klauseln eingebaut, die die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausschließen oder zumindest beschränken. Auf diese Regelungen können sich die Verkäufer nicht in jedem Fall berufen. Sie sind unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Gibt es mehrere Verkäufer stehen sie dann auch gemeinsam in der Haftung. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. April 2016 hervor (Az.: V ZR 150/15).
Der Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, war durchaus etwas verzwickt. Ein Ehepaar wollte sich scheiden lassen und auch sein Grundstück samt Haus verkaufen. Die Verkaufsverhandlungen wurden ausschließlich von der Ehefrau geführt. Ein Käufer wurde gefunden und die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen. Wie so oft entdeckten die Käufer später einen Mangel. Eine Grundstücksmauer, die der Ehemann selbst errichtet hatte, wies nicht die erforderliche Standfestigkeit auf und musste saniert werden. Die Käufer verlangten Schadensersatz in Höhe von 50.000 Euro. Anders als der Ehemann, der die Mauer selbst gebaut hatte und den Mangel arglistig verschwiegen hatte, wusste seine Frau nichts von der mangelhaften Standfestigkeit. Der BGH hatte nun die Frage zu klären, ob sie sich daher auf den vertraglich festgelegten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen kann, da sie den Mangel nicht arglistig verschwiegen hatte.
Der BGH verurteilte die Frau zur Zahlung von Schadensersatz. Denn sie habe zumindest fahrlässig gehandelt. Nach eigenen Angaben habe sie zumindest Hinweise auf den bestehenden Mangel gehabt aber keine weiteren Nachforschungen angestellt. Gebe es mehrere Verkäufer und einer von ihnen verschweige arglistig einen Mangel an der Kaufsache, stünden auch alle anderen Verkäufer in der Haftung und können sich nicht auf vertragliche Ausschlussklauseln berufen, urteilten die Karlsruher Richter.
Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Sachmängelhaftung öffnet den Geschädigten neue Perspektiven, da sie grundsätzlich alle Verkäufer einer Kaufsache in Anspruch nehmen können, wenn ein Sachmangel arglistig verschwiegen wurde. Für Verkäufergemeinschaften bedeutet dies, dass sie besondere Sorgfalt walten lassen müssen, denn alle haften für die Fehler eines Einzelnen.
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